写字楼产品开发全流程指南

第 一 章写字楼开发的关键市场因素          1
 第一节 写字楼级别分类界定细则                                  2
        一、写字楼综合品质的建筑界定方法                                              2
        二、写字楼建筑形态界定方法                                                         6
        三、写字楼发展阶段界定方法                                                       10
        四、写字楼硬件配置界定方法                                                       14
 第二节 写字楼商圈研究分析                                       18
        一、写字楼商圈特征与划分标准                                                   18
        二、影响写字楼区域分布的4个因素                                             21
        三、写字楼商圈集聚效应大小的4个评判标准                               23
        四、写字楼市场的城市金融中心成因分析                                     25
        五、CBD写字楼城市经济价值                                                     28
        六、国内外写字楼经典案例                                                          32
 第三节 写字楼未来市场发展分析                                46
        一、写字楼市场的4个特点                                                          46
        二、写字楼市场4种新产品                                                           52
第 二 章写字楼前期策划                        61
 第一节 写字楼市场分析工作方法                                62
        一、写字楼市场分析的主要任务                                                   62
        二、写字楼开发目标位                                                              63
        三、写字楼市场分析3个要点                                                       64
        四、项目资源属性判断的8个指标                                                66
        五、写字楼运营发展市场环境分析                                                70
        六、写字楼供求状况析                                                              73
 第二节 写字楼选址研判分析                                       81
        一、纯写字楼选址考虑的5个因素                                                81
        二、综合体写字楼选址                                                                 83
        三、创意园区选址                                                                        87
        四、园区型写字楼选址与布局规范报告模板                                 89
 第三节 写字楼客户定位策略                                       94
        一、写字楼客户分类及特征分析                                                   94
        二、写字楼客户调查方法                                                              95
        三、写字楼目标客户群体定位                                                       97
        四、客户投资写字楼考虑因素                                                       98
        五、中小创业型企业状况分析                                                 100
 第四节 写字楼产品档次定位策略                              110
        一、写字楼档次定位的9个指标                                               110
        二、顶级写字楼的10个标准                                                     116
 第五节 写字楼产品价格定位                                     120
        一、影响写字楼总体定价的因素                                                120
        二、写字楼项目价格定位的3个原则                                          122
        三、写字楼项目的定价方法                                                 122
第 三 章写字楼外部公共空间设计         125
 第一节 写字楼外部空间布局                                     126
        一、写字楼总体功能布局的3种形式                                          126
        二、写字楼空间的3种平面                                                        127
        三、写字楼办公空间4种类型                                                    133
        四、写字楼外部空间功能类型                                                    135
        五、写字楼4种建筑结构                                                           136
 第二节 写字楼外部空间设计                                    142
        一、写字楼平面空间3种设计方法                                             142
        二、写字楼立面空间4种设计方法                                              146
        三、纯写字楼整体外部规划                                                        149
        四、综合体写字楼整体规划                                                        151
 第三节 写字楼立面设计                                           155
        一、写字楼立面风格发展的5个阶段                                          155
        二、高层办公建筑立面与城市的关系                                          159
        三、写字楼外形设计                                                                 161
        四、写字楼外观色彩选择                                                           170
        五、写字楼常用的典型建筑立面材料                                          173
        六、写字楼前沿幕墙技术                                                           179
 第四节 写字楼外部交通组织设计                              182
        一、外部交通流线设计的3个原则                                            182
        二、机动车流线组织设计                                                          184
        三、办公人员流线组织                                                               186
        四、货流组织设计                                                                      186
        五、综合写字楼空间排布                                                           187
        六、写字楼建筑规划                                                                 194
第 四 章写字楼内部公共空间设计         203
 第一节 写字楼内部规划与布局                                 204
        一、纯写字楼平面规划                                                              204
        二、综合体写字楼平面规划                                                        207
        三、产业园区平面规划                                                              208
        四、企业总部园区平面规划                                                        209
 第二节 写字楼首层公共空间设计                              211
        一、首层公共空间功能布局的3种类型                                       211
        二、首层公共空间功能布局设置                                                 212
        三、首层入口大厅设计                                                              212
        四、写字楼大门设计                                                                 213
        五、写字楼大堂设计                                                                 215
 第三节 写字楼电梯设计                                           220
        一、写字楼电梯布局设计                                                           220
        二、写字楼客梯厅的设计                                                           221
        三、写字楼客梯数量确定                                                           222
        四、写字楼客梯布置                                                                 224
        五、写字楼货梯及消防电梯布置                                                 227
 第四节 写字楼核心体设计                                        228
        一、写字楼核心体的组成部分                                                     228
        二、核心体的位置                                                                      229
 第五节 写字楼消防设计                                           232
        一、写字楼安全疏散的5个设计要点                                         232
        二、写字楼防火分区设计                                                          236
        三、写字楼防烟分区设计                                                          237
        四、写字楼消防中心控制室设计                                               238
 第六节 写字楼设施设备设计                                     240
        一、现代化设施设备的7个必备系统                                           240
        二、写字楼的公共服务设置                                                        242
 第七节 写字楼标准层设计                                        244
        一、写字楼标准层空间体系设计                                                 244
        二、写字楼标准层设计的4个制约因素                                     246
        三、写字楼标准层核心筒设计                                                    248
        四、标准层平面布局相关指标                                                    249
        五、写字楼标准层面积设计考虑因素                                          251
        六、标准层柱网尺寸                                                                  254
        七、写字楼标准层剖面设计                                                        254
 第八节 写字楼停车场设计                                        258
        一、纯写字楼停车场规划                                                           258
        二、综合写字楼停车场规划                                                        259
        三、园区写字楼停车场规划                                                        260
        四、写字楼内部公共空间设计                                                   261
第 五 章写字楼产品装修                      265
 第一节 写字楼公共空间装修细部做法                       266
        一、大堂装修风格                                                                    266
        二、写字楼公共空间天花吊顶                                                   268
        三、写字楼电梯装修细部做法                                                   270
        四、写字楼空调系统装修要求                                                   271
        五、写字楼标识系统设计                                                           274
        六、写字楼4种节能技术                                                           278
        七、写字楼交房标准                                                                  283
 第二节 写字楼智能化系统设计规划                          286
        一、智能写字楼优越性的4个标准                                              286
        二、办公自动化系统（OA）                                                        287
        三、楼宇自动化系统（BA）                                                        289
        四、通信自动化系统（CA）                                                        295
        五、消防自动化系统（FA）                                                        300
        六、安保自动化系统（SA）                                                        304
第 六 章写字楼营销推广                      309
 第一节 写字楼的6种运营模式详解                           310
        一、写字楼6种常见的运营模式                                                  310
        二、写字楼3种经营管理模式                                                   314
        三、不同档次写字楼的经营方式                                                 315
        四、写字楼经营的4个阶段                                                        317
 第二节 写字楼营销策划的四个关键                          320
        一、制定写字楼营销策略的方向                                                 320
        二、明确写字楼客户的5种基本需求                                          322
        三、确定写字楼定价策略                                                          323                  四、开展写字楼圈层营销                                                           327
 第三节 写字楼项目招商流程及策略                          343
        一、写字楼招商定位策略及实施办法                                          343
        二、写字楼招商推广策略及方法                                                 345
        三、写字楼预招商                                                                      346
        四、写字楼正式招商                                                                  346
        五、写字楼招商营销模式                                                           347
        六、写字楼二次招商                                                                 353
 第四节 写字楼销售流程及策略                                 358
        一、写字楼销售与住宅销售的区别                                              358
        二、写字楼销售的3个难点                                                        358
        三、写字楼4个销售阶段                                                            359
        四、写字楼销售推广手段                                                           361
        五、写字楼项目开盘准备                                                           366
        六、写字楼项目销售代理的5个特性                                          368
        七、写字楼大客户销售的7个要点                                             370
        八、提升案场管理的11个建议                                                   373
 第五节 写字楼项目租赁                                           379
        一、写字楼出租推广                                                                 379
        二、写字楼租赁的7个步骤                                                        381
        三、写字楼投资收益4种计算方法                                             384
        四、写字楼投资价值评估                                                           385
第 七 章写字楼物业管理                      389
 第一节 写字楼物业管理服务解析                             390
        一、写字楼物业的服务对象                                                        390
        二、写字楼物业服务对象的5种需求                                          391
        三、写字楼物业管理的两大问题                                                 393
        四、写字楼物业管理的4个特点                                                 394
        五、介入开发早期的写字楼物业管理工作要点                            395
        六、写字楼物业管理的财务管理                                                 397
 第二节 写字楼物业管理执行策略                              399
        一、写字楼物业管理的两种模式                                                 399
        二、写字楼物业的10类管理对象                                               400
        三、高层写字楼物业管理的5个要求                                          403
        四、写字楼高品质物业管理的3个理念                                     405
        五、超高层写字楼物业管理服务创新方式                                   407
        六、写字楼物业管理成本临界点控制                                          408