论不动产登记

本书对该课题的研究主要集中在以下几个方面：(1)在对传统的物权变动模式评析的基础上，提出应以绝对物权行为理论构建物权变动的理论基础。通过对三种典型的物权变动模式逐一进行分析，笔者指出其理论上的不足和制度设计中的缺陷。笔者从物权和债权的差异人手，着重分析引起物权和债权发生变动的法律行为中的意思表示因素，笔者认为“绝对法律行为”不仅是客观存在的，而且应当成为物权变动的理论基础。目前法学界承认绝对权，也承认绝对法律关系，但几乎无人论及特定人和不特定人之间的绝对法律行为。目前学术界将法律行为划分为单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为，这无法合理解释引起绝对权变动的法律行为的性质问题。绝对法律行为的概念将使法律行为理论更加完善。绝对法律行为引起绝对法律关系，从而导致绝对权的变动，相对法律行为引起相对法律关系，从而导致相对权的变动，即绝对法律行为一绝对法律关系一绝对权，相对法律行为一相对法律关系一相对权。不承认绝对法律行为的存在，就无法解释绝对权变动的原因，也无法解释引起绝对权变动的法律行为的性质。绝对法律行为可以使绝对权和相对权的区分在逻辑上得到彻底的贯彻。(2)以绝对物权行为理论为依据，重新解释并系统设计了不动产登记制度。在不动产登记中，尤其应当建立物权变动公告制度，保证登记权利正确性推定的可靠性。登记之前以物权变动公告制度保护真正权利人，登记之后以登记的公信力保护善意第三人，从而使对真正权利人和善意第三人的利益保护达到平衡。不动产物权一经登记公示，即产生权利正确性推定效力，这也正是登记公信效力的体现。但登记的正确推定效力无疑是以牺牲真正权利人的利益为代价来换取交易秩序的效率与安全，因此应当建立物权变动公告制度，在确定登记之前给予利害关系人进行意思表示的空间，允许其提出异议，这不仅符合绝对法律行为理论，而且在实践中的确可以减少发生登记错误的几率，保证登记的正确性，避免使真正的权利人遭受公信力的损害。(3)以绝对物权行为理论为基础，以公示公信制度为原则，以恶意抗辩制度为补充，构建我国保护善意第三人的机制。善意取得制度在我国已成为保护市场交易中善意第三人的主流观点。事实上，尽管善意取得制度具有一定的合理性并符合人们的法律情感，但由于善意的主观标准难以确定，其保护买受人的法律功能难以充分发挥，而公示公信制度则可以将物权变动过程外化为一定物态形式为公众所知，并为第三人提供了善意的客观标准，在保护第三人方面，公示公信制度较善意取得制度为优，应根据绝对物权行为理论，以登记公示公信和恶意抗辩来构建保护第三人的立法体制。(4)本书探讨了不动产登记的一般规则，主要对不动产登记机关、登记对象、登记类型、地籍调查、不动产登记的一般程序以及不动产登记的效力进行了研究。(5)本书还探讨了不动产登记的具体形态，主要包括不动产总登记、初始登记、变更登记、预告登记、查封登记、信托登记、更正登记、异议登记、涂销登记等各种具体的登记形式。